На первой полосе | Авто (мир автомобилей) | Hi-Tech | Деньги. Инвестиции. Кредиты | Работа и карьера | Семья и дом | Спорт, туризм и отдых | Я ль на свете всех милее ? | Мужикам всех стран... | Недвижимость | Наука и образование | Исследования и обзоры | Странности и причуды | ТОПы (супер-рейтинг) | С юмором по жизни...
14.09.2009
Cпрос на квартиры растет, предложение - сокращается
Цены на жилье в Москве и Подмосковье в ближайшее время перестанут падать. Отдельные наиболее востребованные объекты возможно будут демонстрировать положительную динамику, но превышение темпов удорожания над уровнем инфляции, по мнению экспертов, маловероятно. Зато сойдет на нет практика предоставления продавцами скидок. Аналитическим центром компании МИАН подведены итоги рынка недвижимости за прошедший месяц.
Тенденции
● По итогам августа спрос на квартиры, как в первичном, так и во вторичном сегменте увеличился на 10% в Москве и 5% в Подмосковье. Однако конвертация спроса в реальные сделки пока остается на уровне, достигнутом в конце весны - начале лета.
● Объем предлагаемых новостроек в Москве за прошедший месяц сократился еще на 7%, несмотря на пока еще стабильный перечень адресов (порядка 340). В подмосковных городах застройщики, пусть и со значительным отставанием от заявленных ранее сроков, продолжают выводить на рынок оставшиеся объемы: предложение квартир здесь по сравнению с предыдущим месяцем выросло на 3-5% (количество адресов по сравнению с прошлым месяцем не изменилось и составляет около 480).
● Объем предложения вторичного жилья, как в Москве, так и в Подмосковье сократился более чем на 12% и составил 20,7 тыс. и 9,7 тыс. квартир и комнат соответственно. Данный факт закономерен, учитывая смещение спроса в сторону вторичного сегмента. Кроме того, собственники, заинтересованные в продаже «по своей цене» и не намеренные уступать дешево, переориентировались в сегмент аренды, отложив продажу до более благоприятного момента.
● За последний месяц количество выданных ипотечных кредитов выросло почти в два раза относительно начала года. Преимущественно речь идет о займе недостающей для покупки суммы: от 1 до 3 млн. руб.
● В августе на рынке жилья московского региона наблюдалась остаточная коррекция цен. Стоимость кв.м в рублях как в первичном, так и во вторичном сегментах по сравнению с июлем сократилась на 1,4% и по итогам августа составила 153 692 руб. и 145 432 руб. соответственно. Однако, несмотря на это, можно утверждать, что цены близки к стабилизации. С одной стороны об этом свидетельствует сравнительно небольшой разброс темпов корректировки по различным сегментам, с другой стороны - заметно снизившаяся в последние месяцы дельта торга. Если еще весной в ходе проведения переговоров значительная часть продавцов с готовностью шла на дисконт от 5%, то в настоящее время фактические цены сделок вплотную приблизились к реальным рыночным значениям. Большинство собственников квартир пришло к пониманию стоимости предложения и изначально выставляет адекватные цены, дисконт не превышает 1-2% от заявленной стоимости жилья.
● Несмотря на то, что сегмент найма менее всего подвержен влиянию общих экономических тенденций, его развитие в этом году имеет отклонения от традиционного осеннего сценария. Так, например, традиционно в августе количество предлагаемых для аренды квартир сокращается на 5-7%. В текущем же году объем предложения снизился примерно на 3%. Несмотря на продолжившийся в августе рост спроса, показатели примерно в половину ниже типичных для данного сезона: если в прошлые годы он увеличивался не менее чем на 15%, то в августе 2009 оценивается на уровне 7%. В тоже время, если учитывать возросшую популярность найма жилья «вскладчину», реальный прирост со стороны желающих снимать квартиру несколько выше.
ст, 2009 г.
| Новостройки
| Вторичный рынок
|
| тыс.руб./кв. м
| Рост, %
| тыс.руб./кв. м
| Рост, %
|
Москва
| 153,7 р.
| -1,4%
| 145,4р.
| -1,4%
|
Типовое жилье1
| -
| -
| 136,1р.
| -1,8%
|
Эконом-класс
| 110,4р.
| -1,2%
| 153,1р.
| -1,3%
|
Бизнес-класс
| 159,7р.
| -1,5%
| 203,5р.
| -0,7%
|
Элитное жилье
| 505,8р.
| -1,9%
| 353,5р.
| -0,7%
|
Подмосковье
| 69,4 р.
| -1,2%
| 71,2 р.
| -2,0%
|
НОВОСТРОЙКИ
Предложение
К концу лета текущего года на рынке первичного жилья московского региона еще более заметно проявилась тенденция сокращения числа новостроек на разных стадиях готовности. По итогам августа перечень строящихся объектов в Москве и Подмосковье не изменился (около 340 и 480 соответственно). В Москве количество квартир за месяц сократилось почти на 7%. В подмосковных городах застройщики, пусть и со значительным отставанием от заявленных ранее сроков, продолжают выводить на рынок оставшиеся объемы: количество предлагаемых квартир здесь возросло на 3-5%. Кроме того, с каждым месяцем увеличивается доля предложения введенных в эксплуатацию домов. Сегодня она составляет почти 35% (против 20% в конце лета прошлого года).
Спрос
Активизация потенциальных покупателей возводимого жилья, наметившаяся на столичном рынке в конце июля, продолжилась и в августе: количество обращений увеличилось на 8-10% в Москве и почти на 5% в Подмосковье. Структура спроса на рынке новостроек продолжает смещаться в сторону готового или находящегося на последних стадиях строительства жилья: почти 85% покупок совершается именнов этой категории. Наибольшей популярностью сегодня пользуются объекты экономкласса с удачным месторасположением, характеристиками квартир и объективными ценами.
Более 60% москвичей, ориентированных на покупку новостроек, в настоящее время делают выбор в пользу ближайшего Подмосковья, предпочитая выгодное соотношение цена/качество статусу столичного жителя. В отличие от столицы здесь пока еще сохраняется хороший выбор современного комфортабельного жилья при ценах в среднем на 30-35% ниже.
Стоимость кв.м новостроек, август 2009 г.
|
| Руб./кв. м
| Рост за месяц, %
|
Эконом-класс
| 110,4р.
| -1,2%
|
Бизнес-класс
| 159,7р.
| -1,5%
|
Элитное жилье
| 505,8р.
| -1,9%
|
В среднем по Москве
| 153,7 тыс.
| -1,4%
|
Центральный
| 567,0р.
| -2,1%
|
Юго-Западный
| 146,8р.
| -1,2%
|
Западный
| 180,5р.
| -2,3%
|
Северный
| 139,7р.
| -1,6%
|
Северо-Западный
| 162,9р.
| -2,1%
|
Северо-Восточный
| 127,0р.
| -1,2%
|
Восточный
| 106,3р.
| -1,3%
|
Южный
| 154,3р.
| -1,4%
|
Юго-Восточный
| 108,3р.
| -1,1%
|
Подмосковье
| 69,4 тыс.
| -1,2%
|
Динамика цен
Ценовая корректировка, наблюдаемая на рынке новостроек московского региона с октября прошлого года, близка к завершению: практически все застройщики еще весной привели официальные цены в соответствие рыночным; в объектах на последних стадиях готовности количество предлагаемых квартир постепенно уменьшается; снижение характерно лишь для новостроек в стадии строительства и наименее ликвидных остатков.В августе средняя стоимость кв.м столичных новостроек снизилась на 1,4% и составила 153 692 руб. Диапазон темпов корректировки по сегментам жилья составил от -1,2% в экономклассе (110 416 руб./кв.м) до -1,9% в верхней ценовой категории (505 768 руб./кв.м). Зафиксированный сравнительно небольшой разброс показателей динамики в очередной раз свидетельствует о близкой ценовой стабилизации.
Разброс среднего уровня цен на первичном рынке Москвы в разрезе административных округов по итогам августа составил от 106,3 тыс. руб. в ВАО до 567,0 тыс. руб. в ЦАО. Максимальное снижение стоимости - 2,3% - отмечено на западе столицы, минимальное - 1,1% - в юго-восточных районах.
В Подмосковье цена единицы площади по сравнению с предыдущим месяцем сократилась на 1,2% и по итогам августа в среднем составила 69 436 руб. Диапазон цен в 5-км кольце (городах-спутниках) составил от 71,9 тыс. руб. за кв.м в Люберцах до 107,6 тыс. руб. за кв.м в Красногорске.
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
Предложение
В августе, несмотря на 10%-ый рост количества обращений со стороны продавцов, фактический объем предложения вторичного жилья как в Москве, так и в Подмосковье сократился более чем на 12% и составил 20,7 тыс. и 9,7 тыс. квартир и комнат соответственно. Это на 10-15% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Данный факт закономерен, учитывая смещение спроса в сторону вторичного сегмента. Кроме того, собственники, заинтересованные в продаже «по своей цене» и не намеренные уступать дешево, переориентировались в сегмент аренды, отложив продажу до более благоприятного момента.
Наибольшая активность по прежнему характерна для участников альтернативных сделок: по сравнению с концом весны - началом лета количество заявок на реализацию «альтернативных» квартир увеличилось на 15%.
Спрос
В августе потенциальные покупатели столичных квартир и комнат сменили выжидательную тактику на активную позицию. Количество обращений в агентства недвижимости по сравнению с июлем выросло на 17%.
Сегодня 85% сделок осуществляется в нижних ценовых сегментах (типовое жилье и эконом-класс), в то время как в конце лета - начале осени прошлого года этот показатель не превышал 55%.
Динамика цен
Стоимость кв.м вторичного жилья, август 2009 г.
|
| Тыс. руб./кв. м
| Рост за месяц, %
|
Типовое жилье
| 136,1р.
| -1,8%
|
Эконом-класс
| 153,1р.
| -1,3%
|
Бизнес-класс
| 203,5р.
| -0,7%
|
Элитное жилье
| 353,5р.
| -0,7%
|
В среднем по Москве
| 145,4р.
| -1,4%
|
Центральный
| 232,4р.
| -0,8%
|
Юго-Западный
| 160,8р.
| -0,9%
|
Западный
| 162,2р.
| -1,3%
|
Северный
| 138,3р.
| -1,6%
|
Северо-Западный
| 130,8р.
| -1,1%
|
Северо-Восточный
| 130,4р.
| -1,2%
|
Восточный
| 128,8р.
| -1,9%
|
Южный
| 127,8р.
| -2,0%
|
Юго-Восточный
| 118,5р.
| -1,6%
|
Подмосковье
| 71,2р.
| -2,0%
|
В августе на рынке вторичного жилья московского региона наблюдалась «остаточная» коррекция цен. Стоимость кв.м по сравнению с июлем сократилась на 1,4% и на сегодняшний день составляет 145 432 руб.
Темпы изменения ценовых показателей по различным сегментам варьировались от -1,3-1,8% в нижних ценовых категориях (136 066 руб. за кв.м типового жилья и 153 083 руб. за единицу площади экономкласса) до -0,7% в бизнес и элитном сегментах (203 506 руб. и 353 493 руб. за кв.м соответственно).
В разрезе административных округов, в зависимости от ассортимента предлагаемых объектов, цены на вторичное жилье корректировались темпами от -1,9-2,0% на юге и востоке до -0,8% в центральных районах столицы.
Средняя стоимость кв.м областного жилья по сравнению с предыдущим месяцем сократилась на 2,0% и составила 71 244 руб.
Несмотря на наблюдаемую в августе остаточную ценовую коррекцию, очевидно, что рынок столичного жилья близок к стабилизации. Если еще весной в ходе проведения переговоров значительная часть продавцов с готовностью шли на дисконт, размер которого начинался от 5%, то в настоящее время фактические цены сделок вплотную приблизились к реальным рыночным значениям. Собственники квартир пришли к пониманию стоимости предложения и изначально выставляют адекватные цены, возможный дисконт при этом не превышает 1-2% от заявленной стоимости жилья.
АРЕНДА ЖИЛЬЯ
Спрос и предложение
В августе на рынке аренды наблюдались традиционные сезонные тенденции. Собственники жилья на фоне роста интереса со стороны нанимателей продолжили выводить на рынок свои объекты, что привело к увеличению заявок на сдачу в аренду квартир в 4 раза по сравнению с июлем.
Несмотря на то, что сегмент найма менее всего подвержен влиянию общих экономических тенденций, его развитие в этом году имеет отклонения от традиционного осеннего сценария. Так, например, традиционно в августе количество предлагаемых для аренды квартир сокращается на 5-7%. В текущем же году объем предложения снизился примерно на 3%. Несмотря на продолжившийся в августе рост спроса, показатели примерно в половину ниже типичных для данного сезона: если в прошлые годы он увеличивался не менее чем на 15%, то в августе 2009 оценивается на уровне 7%. В тоже время, если учитывать возросшую популярность найма жилья «вскладчину», реальный прирост со стороны желающих снимать квартиру несколько выше. Кроме того, по сравнению с прошлым годом, можно констатировать увеличение срока экспонирования объектов на рынке: если раньше квартиры эконом-класса находили своего нанимателя за 2-3 дня (а нередко могли быть сданы и за несколько часов), то сегодня в среднем за 5-7 дней.
Несмотря на рост количества предложения, спрос на наиболее востребованные квартиры эконом-класса в настоящее время в 1,2-1,3 раза превышает существующее предложение. В более дорогих сегментах на одного потенциального нанимателя в настоящее время приходится не менее четырех предлагаемых вариантов.
Стоит отметить, что только за прошедший месяц более чем на треть возросло количество обращений по аренде жилья со стороны иностранных специалистов, на которые в настоящее время приходится около 6% всех заявок со стороны нанимателей. Однако по сравнению с прошлым годом требования экспатов существенно изменились: если раньше нижняя ставка арендуемых ими квартир начинались от $5 тыс. в месяц, то сегодня требования снижены до $3 тыс. При этом иностранные наниматели скорректировали свои пожелания по поводу месторасположения (ограничения Садовым Кольцом расширились до ТТК) и внутреннего интерьера, но сохраняют высокие требования к наличию окружающей инфраструктуры: торговых, развлекательных и фитнес-центров, банков и предприятий сферы быта и услуг.
Динамика цен
Ставки аренды квартир в Москве, август 2009 г.
|
| Тыс.руб./месяц
| Рост за месяц, %
|
Эконом-класс
| 30,6р.
| 1,6%
|
Бизнес-класс
| 56,3р.
| 1,1%
|
Элитное жилье
| 225,8р.
| 0,4%
|
В среднем по Москве
| 56,1 р.
| 1,3%
|
Центральный
| 76,5р.
| 1,1%
|
Юго-Западный
| 52,8р.
| 1,3%
|
Западный
| 62,0р.
| 1,3%
|
Северный
| 53,5р.
| 1,4%
|
Северо-Западный
| 56,0р.
| 1,4%
|
Северо-Восточный
| 42,3р.
| 1,4%
|
Восточный
| 38,9р.
| 1,5%
|
Южный
| 40,2р.
| 1,4%
|
Юго-Восточный
| 39,8р.
| 1,5%
|
По итогам августа средняя стоимость найма столичного жилья выросла на 1,3% до 56 078 руб. в месяц. Максимальный прирост - на 1,6% - зафиксирован в наиболее востребованной категории эконом (до 30 577 руб. в месяц). Стоимость найма квартир бизнес-класса по сравнению с июлем увеличилась на 1,1%, сегодня аренда квартир в этом сегменте в среднем обойдется в 56 344 руб./мес. Практически не изменилась цена аренды элитного жилья: в результате незначительного прироста на +0,4% в августе квартиры верхней ценовой предлагались за 225 761 руб. в месяц.
Диапазон месячной стоимости найма квартир в разрезе административных округов составляет от 38,9 тыс. руб. на востоке до 76,5 тыс. руб. в центральных районах столицы. Пиковые показатели увеличения арендных ставок в августе зафиксированы в ЦАО, а также на востоке и юго-востоке столицы: +1,1% и +1,5% соответственно.
Если в начале текущего года многие собственники готовы были предоставить потенциальным нанимателям дисконт, размер которого мог варьироваться от 5-10% в эконом-классе до 20-25% на наиболее дорогостоящее жилье, то сегодня арендодатели гораздо реже соглашаются на уступки в цене. При заключении договора найма квартир бизнес- и элитного сегментов практика «индивидуальных условий оплаты» еще возможна, но когда речь идет о наиболее востребованном жилье категории эконом-, на скидки рассчитывать не стоит, особенно если квартира отличается удачным расположением и приемлемым состоянием.
ПРОГНОЗ
Сценарий развития рынка недвижимости во многом зависим от общего состояния экономики. Однако уже сегодня можно прогнозировать в перспективе ближайших двух месяцев рост потребительского интереса не менее чем на 10%.
Объемы строящегося и выводимого на рынок жилья продолжат формировать дефицит предложения новостроек на всех стадиях готовности.
Динамика цен на московское жилье, вероятнее всего, в ближайшее время окончательно покинет отрицательную зону, но, по всей вероятности, до конца года, стоимость кв.м столичных квартир сохранится на достигнутом уровне. Отдельные наиболее востребованные объекты возможно будут демонстрировать положительную динамику, но превышение темпов удорожания над уровнем инфляции маловероятно. При этом скидки, предлагаемые продавцами, скорее всего, прекратятся.
Спрос на аренду квартир в ближайшие 2 месяца, скорее всего, будет расти на 5-10% ежемесячно, объем предложения незначительно сократится. Стоимость найма столичного жилья, стимулируемая активностью потребителей с одной стороны, и также ростом расходов на коммунальные платежи с другой, еще несколько возрастет. Однако, в отличие от последних 2-3 лет, в текущем году, в условиях низкой платежеспособности населения, темпы ее прироста по всей вероятности не превысят 2% в месяц.
Возврат к списку
|
