Резкое падение спроса на квартиры в новостройках заставило некоторых застройщиков ужесточить политику по отношению к соинвесторам, желающим продать свою долю в строящемся доме третьим лицам, то есть переуступить права требования. Такую возможность им дает использование схем, позволяющих обойти закон "Об участии в долевом строительстве жилья".

Попробуй продай

С развитием финансового кризиса объем сделок на первичном рынке стал стремительно уменьшаться: из-за распространения слухов о том, что девелоперам не хватит средств на завершение и ввод в эксплуатацию начатых строек, большинство инвесторов переориентировались на менее рискованный вторичный рынок. "Количество сделок в почти достроенных домах сократилось более чем в три раза, а операции с новостройками на стадии котлована практически остановились,- говорит директор департамента городской недвижимости Welhome Анна Новоселова.- В этой ситуации застройщики стараются помешать частным инвесторам, купившим права на часть квартир, эти права продать (переуступить)". Часто ограничения на переуступку прав предусмотрены договором инвестирования. Некоторые застройщики фиксируют в договоре с инвестором невозможность переуступки, чтобы отсеять временных инвесторов. Кроме того, застройщик может вводить ограничения, с тем чтобы инвесторы не мешали его собственным продажам.

Как объясняет директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Иван Шульков, если договор долевого участия заключен в соответствии с федеральным законом N 214, застройщик не вправе налагать какие-либо ограничения на переуступку прав на объект инвестирования. Однако поскольку большая часть сделок по инвестированию строительства заключается в обход этого закона, некоторые застройщики включают в договоры пункты о необходимости согласования с ними сделок по переуступке прав. И требуют плату за согласование, обычно от 1 до 3% от стоимости договора.

Цена согласия

Как сообщили нам в ГК ПИК, плата за согласование при переуступке прав на квартиры в объектах ГК составляет 1% от стоимости квартиры. Если инвестор переуступает права на объект стоимостью 5 млн руб., он заплатит застройщику 50 тыс. руб.

Как утверждает президент ИГ SeSeGar Ирина Жарова-Райт, по сути, застройщик берет с клиентов деньги "за воздух". "Деньги за строящийся объект застройщик уже получил от основного инвестора. Но поскольку чаще всего без письменного разрешения застройщика переуступка запрещена первоначальным договором, застройщик этим пользуется,- говорит она.- Цены на подобную услугу составляют от $1 тыс. до €20 тыс. Избавить от уплаты может только суд".

Впрочем, сами застройщики вовсе не считают, что берут деньги "за воздух". Как объясняет директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев, застройщик не просто ставит свою подпись на документе, а совершает целый ряд действий. "Компания-застройщик готовит договор между первым и вторым инвесторами, в договоре они обозначаются как цедент и цессионарий,- говорит он.- Кроме того, к договору готовятся приложения, в которые входят акты о взаиморасчетах, оплате и т. д. Данные об изменении правообладателя вносятся в реестр (внутри компании). Если компания сама готовит договор, то она гарантирует дальнейшую регистрацию данного права собственности и данного договора в регистрационной палате. Суть услуги заключается в следующем: человек, который приобретает права требования, должен убедиться в том, что эти права действительно принадлежат цеденту, а подтвердить этот факт может только застройщик. Фактически это некая дополнительная гарантия, которую человек приобретает по договору уступки. Кроме того, как правило, в договорах инвестирования обязательно есть примечание, указывающее на то, что права вступают в силу с согласия компании-застройщика. Стоимость этой услуги может варьироваться в зависимости от ситуации на рынке. Более того, каждая компания имеет собственные расценки на эту услугу".

Самые низкие цены, по данным генерального директора агентства недвижимости Doki Валерия Барнинца, в экономклассе, в бизнес-классе - максимальные, а в элитных домах плата за сделку, как правило, не взимается. Кроме того, стоимость услуги зависит и от стадии строительства: на начальной стадии покупателям может быть предоставлен дисконт, потому что на этом этапе стоимость переуступки обычно еще не сформирована.

Мимо кассы

Ограничения, которые застройщики налагают на сделки по переуступке прав требования, не всегда законны. Как объясняет старший юрист Capital Legal Services Елена Степанова, в соответствии с п. 1 ст. 11 федерального закона N 214, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после внесения им всей суммы, предусмотренной договором, или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Если участник полностью выплатил застройщику стоимость квартиры по договору, он вправе свободно уступить свои права требования. При этом, в соответствии с п. 2 ст. 382 ГК РФ, для перехода к другому лицу прав кредитора (участника) не требуется согласия должника (застройщика), если иное не предусмотрено законом или договором, а требуется только его письменное уведомление. В этой ситуации (при полной оплате цены договора участником) застройщик не вправе каким-либо образом влиять на возможность уступки участником долевого строительства своих прав требований по договору, поскольку данная уступка не зависит от согласия застройщика и проходит без непосредственного его участия.

Однако если стоимость квартиры по договору не была полностью выплачена участником застройщику, ситуация складывается иным образом. "До полного исполнения участником своих обязательств по уплате, установленных договором об участии в долевом строительстве, он не вправе уступать свои права требования к застройщику, оставаясь участником договора в качестве должника. В таком случае права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом на это лицо долга - обязанности по уплате,- объясняет Елена Степанова.- Такая замена стороны в договоре возможна только с согласия застройщика, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ). При этом из буквального толкования ст. 391 ГК РФ следует, что застройщик вправе самостоятельно решать, разрешать ли участнику долевого строительства производить уступку права требования по договору долевого участия. Законодательством предусмотрено безусловное право кредитора (застройщика) на отказ должнику (участнику) в переводе долга на другое лицо. Кроме того, ни в одном нормативном акте не предусмотрена обязанность кредитора обосновывать свой отказ в переводе долга какими-либо объективными причинами".

Если квартира в новостройке была приобретена в обход закона N 214, то, как сообщает юридический советник адвокатского бюро "Щеглов и партнеры" Дмитрий Сюзев, переуступка прав требования тоже возможна, однако не исключено, что некоторые договоры в суде могут быть признаны притворными, прикрывающими договор долевого участия в строительстве. А значит, такие договоры нельзя будет зарегистрировать, и у конечного покупателя могут быть трудности с оформлением права собственности. Похожие проблемы могут возникнуть, если право требования было переуступлено сразу нескольким покупателям.

Чтобы снизить риски при приобретении квартиры по договору переуступки прав требования, Ирина Жарова-Райт советует перед заключением сделки получить от застройщика полный пакет документов по строящемуся или построенному объекту. Также необходимо выяснить, в каком состоянии находится строительство, какова финансовая состоятельность застройщика, его деловая репутация. "Особенно на это нужно обращать внимание сейчас, во время финансового кризиса,- говорит она.- Кроме того, необходимо изучить всю документацию, связанную со взаимоотношениями цедента и застройщика: как и в каком объеме проводились взаиморасчеты, уточнялись ли площади конкретных объектов, сколько было заключено дополнительных соглашений к основному договору и каково их содержание".

Только через банк

Если квартира была приобретена с привлечением ипотечного кредита и долг еще не выплачен, просить разрешения на переуступку прав придется не только у застройщика, но и у банка-кредитора. И вероятность отказа довольно велика.

"В первую очередь следует обратить внимание на то, действует ли еще мораторий на досрочное погашение кредита. Если мораторий действует, переуступку прав осуществить невозможно, поскольку она осуществляется с одновременным погашением ипотечного кредита, полученного на приобретение прав требования у застройщика,- говорит начальник отдела ипотечного кредитования Сведбанка Анита Берзиня.- Если моратория нет, сделку можно провести под контролем банка и с согласия застройщика. Для банка согласие на передачу прав по строящемуся объекту, находящемуся у него в залоге, до погашения кредита новому собственнику выливается в дополнительные риски, особенно в связи с длительными сроками государственной регистрации. Вот почему банки не слишком охотно идут на подобные сделки в случаях, когда требуется госрегистрация сделки переуступки. Тем не менее решить этот вопрос можно, особенно когда собственник (заемщик по кредиту) не в состоянии осуществлять платежи своевременно в связи с ухудшением финансового положения".

Если разрешение на строительство было получено до вступления в силу закона N 214, то, как объясняет Анита Берзиня, регистрации договора не требуется и осуществить сделку гораздо проще.